Odszkodowanie za korzystanie z lokalu bez umowy najmu

29-03-2016
Kategoria: Prawo Nieruchomości

W domu jednorodzinnym wraz z właścicielem zamieszkuje rodzina, która nie posiada tytułu prawnego do zamieszkiwania. Czy właściciel ma prawo zaproponować lokatorom podpisanie umowy najmu zobowiązującej do zapłaty czynszu za korzystanie z domu? Co powinna zawierać taka umowa najmu? Czy właścicielowi należy się odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu?

Oczywiście właściciel ma prawo do sporządzenia pisemnej umowy najmu części mieszkania. Powinna ona dokładnie określać przedmiot najmu (udostępnioną część mieszkania), czas na jaki zostaje zawarta (określony, bądź nieokreślony), a także oznaczenie sposobu płatności czynszu (czy płatny w pieniądzu, czy też pod postacią innych świadczeń), jego wysokość i określenie terminu płatności. Dalsze warunki i zasady najmu określa się indywidualnie w tejże umowie.

Do podstawowych obowiązków wynajmującego należy przede wszystkim oddanie lokalu do używania w stanie odpowiednim do użytku, oraz utrzymywanie takiego stanu przez czas trwania umowy. Na wynajmującym ciąży obowiązek zapewnienia działania wszystkich instalacji i urządzeń a także dokonywanie ich napraw (w szczególności chodzi tu o instalacji wodociągowej, gazowej, instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, stolarki okiennej, drzwiowej, podłóg, oraz tynków). Kosztami z tym związanymi wynajmujący nie obciąża najemcy.

Najemca zobowiązany jest do uiszczania wynajmującemu płatności za czynsz i inne opłaty w umówionym terminie. Obciążają go także drobne nakłady związane ze zwykłym użytkowaniem. Najemca obowiązany jest eksploatować udostępnione pomieszczenia zgodnie z umową. Musi on zgłaszać wszelkie remonty, naprawy, czy dokonane przez siebie zmiany. Powinny być one jednak uzgodnione na piśmie. W przypadku gdy najemca dokona zmian w lokalu, bez uprzedniego ustalenia z właścicielem, może on żądać przywrócenia stanu poprzedniego, bądź zachować zmiany i pokryć ich. Nabywca powinien utrzymywać nieruchomość w należytym porządku. W przypadku awarii najemca obowiązany jest udostępnić (po wcześniejszym ustaleniu terminu) mieszkanie właścicielowi bądź służbom technicznym celem zbadania stanu nieruchomości. Najemca nie ponosi kosztów za zużycie mieszkania, które wynika z normalnej eksploatacji. Po wygaśnięciu umowy najmu powinien on oddać lokal w stanie w jakim go zastał.

Wynajmujący może przed podpisaniem umowy wyznaczyć i zażądać kaucji zwrotnej, stanowiącej zabezpieczenie pokrycia strat związanych z najmem mieszkania. Nie może ona jednak przekroczyć dwunastokrotności czynszu. Wynajmujący może podwyższyć opłatę za czynsz, przy uprzednim wypowiedzeniu na piśmie dotychczasowej kwoty z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najemcy, który nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie (np. zalega z opłatami, niszczy lokal, bądź używa go sprzecznie z zasadami czy przeznaczeniem, bądź też zakłóca mir domowy). Wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy i osób mieszkających razem z nim wedle umowy. Stanowią one zabezpieczenie w należności z tytułu umówionych opłat w przypadku zwłoki najemcy.

W przypadku gdy wynajmowane pomieszczenie posiada wady, które zagrażają życiu lub zdrowiu osób w nim zamieszkujących, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli podczas trwania umowy konieczne staną się naprawy lub remonty, za które finansowo odpowiada właściciel, najemca może wyznaczyć mu termin do ich zrealizowania. Jeżeli zaś nie zostanie ona zrealizowana, najemca może sam dokonać owej naprawy czy remontu na koszt wynajmującego. Gdy w mieszkaniu powstaną usterki czy wady, które mają negatywny wpływ na korzystanie z niego, wówczas jeżeli nie zostaną usunięte, najemca może żądać obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę. Jeżeli umowa się temu wyraźnie nie sprzeciwia, najemca może oddać całość lub część lokalu, który wynajmuje do podnajmu lub bezpłatnego użytkowania. Najemca może zainstalować w wynajmowanym lokalu takie urządzenia jak np. telefon, gaz, radio, świetlenie o ile nie będzie to miało niekorzystnego wpływu na bezpieczeństwo danej nieruchomości.
Zakres obowiązków w kwestii utrzymania lokalu (napraw, remontów), jak i inne wymienione obowiązki są obowiązkami, określonymi w ustawie i obowiązują o ile nie zostaną uregulowane inaczej w umowie. Można więc poprzez umowę ustalić odmienny ich zakres niż ten, który wynika z ustawy.

Niezależnie od powyższego zgodnie z art.18 ust. 1 OchrPrawLokU., osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Świadczenie, o którym mowa wyżej odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Na podstawie przeprowadzonego rozeznania rynku można ustalić jaki przysługuje czynsz wynajmu lokalu o podobnym standardzie. Odszkodowanie jest zryczałtowaną opłatą za korzystanie z lokalu – nie jest możliwe ani jej zmniejszenie ze względu na brak szkody, ani do powstania roszczenia nie jest konieczne wykazywanie, że szkoda powstała. Niezależnie od powyższego poza tym zakresem pozostaje uzupełniające odszkodowanie przewidziane w art. 18 ust. 2 zdanie drugie ustawy o ochronie praw lokatorów. Jak wynika z treści art. 18 ust. 1, trzyletni termin przedawnienia odnosi się wyłącznie do odszkodowania odpowiadającego wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Wysokość tej szkody zależy od indywidualnych okoliczności każdej sprawy, a przede wszystkim od warunków na jakich właściciel, na określonym rynku najmu, mógłby wynająć konkretne mieszkanie, w tym od możliwości wliczenia do czynszu opłat niezależnych od właściciela ponoszonych przez niego za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości stałych. (IV CSK 303/12 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 09-11-2012). Odszkodowaniem uzupełniającym można obejmować albo wydatki na opłaty niezależne od właściciela, albo straty (szkody) spowodowane dewastacją lokalu lub budynku przez osoby używające go bez tytułu prawnego.

Autor: Radca Prawny Jolanta Jasińska

TELEFONICZNE PORADY Z PRAWA NIERUCHOMOŚCI

Jeśli potrzebujesz porady prawnej z prawa nieruchomości zadzwoń na infolinię prawną, a nasz doradca prawny odpowie na wszystkie twoje pytania oraz pokieruje jak najlepiej rozwiązać problem prawny. Dzwoniąc na infolinię prawną płacisz tylko za połączenie, zaś oczekiwanie na zgłoszenie prawnika jest bezpłatne.


porady prawne przez telefon

Opłata za połączenie z infolinią prawną to 4.92 zł/min.

Nasi prawnicy odpowiadają na Państwa pytania:
Poniedzialek - Piątek w godzinach od 8:00 do 20:00
Sobota i Niedziela w godzinach od 9:00 do 18:00

O nas

Niniejszy serwis prawny oferuje telefoniczne porady prawne, które umożliwiają natychmiastowy kontakt z prawnikiem. Porad prawnych przez telefon udzielają dyplomowani prawnicy z wieloletnim doświadczeniem, zajmujący się na co dzień rozwiązywaniem problemów natury prawnej. Na naszej stronie znajdziesz również darmowe porady prawne w postaci zamieszczonych na stronie artykułów prawnych, jak również bezpłatne forum prawne.

Polityka cookies | Kontakt