Wypowiedzenie umowy najmu przez nowego właściciela

05-05-2016
Kategoria: Prawo Nieruchomości

Kupiłem nieruchomość wraz z lokatorami. Chciałbym wypowiedzieć umowy najmu z uwagi na chęć przeprowadzenia generalnego remontu. Czy mogę zażądać od tych lokatorów opuszczenia lokalu ponieważ nie łączy mnie z nimi umowa najmu? Czy w tej sytuacji muszę poprosić poprzedniego właściciela o wypowiedzenie lokatorom umowy najmu?

Zgodnie z art. 678 kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Oznacza to, iż nabywca wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu w miejsce zbywcy. Z regulacji art. 678 § 1 k.c. wynika ochrona najemcy w zakresie uprawnień dotyczących korzystania z rzeczy, które w związku ze zbyciem rzeczy najętej mogą być realizowane w stosunku do nabywcy.
§2 art. 678 stanowi, iż uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Najczęściej w praktyce datę pewną uzyskuje się w razie stwierdzenia czynności prawnej w akcie notarialnym (np. w umowie najmu zawartej w formie aktu notarialnego). Nakazanie, aby dana czynność prawna nosiła datę pewną wynika z konieczności przeciwdziałania przede wszystkim możliwości antydatowania danej czynności, np. zawarcia umowy.

W sytuacji opisywanej przez Pana, właściciel może żądać opuszczenia lokalu przez takiego lokatora, z którym nie łączy go już umowa najmu. W przypadku umów na czas określony będzie to miało miejsce po upływie czasu, na który została ona zawarta. Jeżeli minął czas, na który została zawarta umowa najmu, wówczas może Pan żądać, aby lokatorzy opuścili lokal. Jeżeli natomiast umowa trwa, bo np. została zawarta do 31.05.2016r., to nie może Pan twierdzić, iż lokatorzy zajmują lokal bezprawnie, bo nie zawarli z Panem nowej umowy. Zgodnie z tym, co wskazano powyżej, w momencie zakupu kamienicy stał się Pan z mocy prawa stroną umów najmu zawartych przez poprzedniego właściciela i zawarte wcześniej umowy najmu obowiązują.

Odpowiedź na drugie pytanie brzmi – nie. Poprzedni właściciel nie jest już stroną stosunków najmu mieszkań w pańskiej kamienicy i nie może wypowiedzieć umów najmu przez siebie zawartych. Prawo wypowiedzenia tych umów przysługuje teraz Panu, jako nowemu właścicielowi. Przystępując jednak do wypowiadania umów należy mieć na uwadze przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001r., która szczegółowo reguluje warunki, w których można umowę najmu wypowiedzieć.

W przypadku osób, które nie płacą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, tzn. są w zwłoce z zapłatą co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia ich na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli skutecznie dokona Pan wypowiedzenia, tzn. zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, z zachowaniem terminów i zasad doręczeń, a lokator nie wyprowadzi się, lub gdy umowa zawarta na czas oznaczony wygaśnie, a lokator również nie zwolni zajmowanego mieszkania może Pan wystąpić na drogę sądową z powództwem o opróżnienie lokalu przez najemcę i wydanie go wynajmującemu. Co więcej, zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego (tj. gdy umowa wygasła, nie zawarto nowej lub skutecznie wypowiedziano dotychczasową) jest zobowiązana do uiszczania comiesięcznego odszkodowania. Odszkodowanie to, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

W Pana sytuacji, czas odgrywa istotną rolę, zatem najwłaściwszym byłoby przekonanie lokatorów, aby udostępnili lokal do remontu przeprowadzając się do innego. Nie można pozbawiać lokatora dostępu do światła, wody, gazu, ani próbować „wyrzucić” go siłą poprzez usuwanie jego rzeczy z mieszkania, ponieważ można narazić się na popełnienie przestępstwa.

Autor: Radca Prawny Jolanta Jasińska

TELEFONICZNE PORADY Z PRAWA NIERUCHOMOŚCI

Jeśli potrzebujesz porady prawnej z prawa nieruchomości zadzwoń na infolinię prawną, a nasz doradca prawny odpowie na wszystkie twoje pytania oraz pokieruje jak najlepiej rozwiązać problem prawny. Dzwoniąc na infolinię prawną płacisz tylko za połączenie, zaś oczekiwanie na zgłoszenie prawnika jest bezpłatne.


porady prawne przez telefon

Opłata za połączenie z infolinią prawną to 4.92 zł/min.

Nasi prawnicy odpowiadają na Państwa pytania:
Poniedzialek - Piątek w godzinach od 8:00 do 20:00
Sobota i Niedziela w godzinach od 9:00 do 18:00

O nas

Niniejszy serwis prawny oferuje telefoniczne porady prawne, które umożliwiają natychmiastowy kontakt z prawnikiem. Porad prawnych przez telefon udzielają dyplomowani prawnicy z wieloletnim doświadczeniem, zajmujący się na co dzień rozwiązywaniem problemów natury prawnej. Na naszej stronie znajdziesz również darmowe porady prawne w postaci zamieszczonych na stronie artykułów prawnych, jak również bezpłatne forum prawne.

Polityka cookies | Kontakt