Zgoda Sądu na sprzedaż nieruchomości przez osobę ubezwłasnowolnioną

07-08-2018
Kategoria: Prawo Nieruchomości

Nabyłem udziały w nieruchomości w formie aktu notarialnego od osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej. Przed podpisaniem umowy u Notariusza opiekun prawny zdobył zgodę Sądu Opiekuńczego na sprzedaż nieruchomości. W tym czasie nieruchomości opisane zostały podzielone na 3 odrębne księgi wieczyste. Po podpisaniu umowy notariusz wysłał wnioski o wpisanie mnie jako właściciela do księgi wieczystej. Sąd wieczysto księgowy odrzucił wnioski postanowieniem twierdząc że Sąd Opiekuńczy wydał zgodę na sprzedaż nieruchomości opisanych w księdze wieczystej przed podziałem i nie może być to podstawą wpisu mnie jako właściciela. Po wielu staraniach opiekun prawny zdobył kolejną zgodę sądu Opiekuńczego na sprzedaż w/w nieruchomości opisanych w księgach wieczystych już po podziale. Skierowałem znowu wniosek o wpis do ksiąg wieczystych mnie i żony jako właścicieli gdzie Sąd znów je odrzucił twierdząc że postanowienie Sądu jest właściwe ale zostało wydane po podpisaniu umowy i należy czynność notarialną przeprowadzić jeszcze raz. Nie było by problemu gdyby nie fakt że w tym czasie zmienił się opiekun prawny na które Sąd Opiekuńczy wydał zgody a nowy opiekun prawny utrudnia mi podpisanie nowej umowy pomimo że całą sumę zapłaciłem na wskazane przez Sąd konto. Notariusz twierdzi że księgi wieczyste po podziale są tożsame z księgami wieczystymi przed podziałem i może tak być. Natomiast sąd twierdzi że nie i jestem w kropce. Nie wiem czy jestem właścicielem czy nie. Co będzie gdy będę chciał sprzedać nieruchomość lub gdy osoba umrze od której nabyłem nieruchomość. Nie wiem jak to rozwiązać. Notariusz umywa ręce, nowy opiekun prawny twierdzi że nie jest to jego sprawa. Proszę o pomoc w tej sprawie, bo chciałbym albo odzyskać pieniądze albo być właścicielem pełnoprawnym tzn. z wpisem do ksiąg wieczystych.

Jeśli w chwili dokonywania czynności prawnej polegającej na sprzedaży nieruchomości, opiekun prawny ubezwłasnowolnionego właściciela nieruchomości nie posiadał zgody sądu na sprzedaż oznaczonych w 3 odrębnych księgach wieczystych działek należy uznać, że w chwili zawierania umowy sprzedaży działał bez umocowania. Działanie bez umocowania prawnego powoduje zaś nieważność zawartej umowy sprzedaży. Dlatego w naszej ocenie jedynym rozwiązaniem jest wystąpienie do opiekuna na piśmie z roszczeniem podpisania kolejnej umowy sprzedaży pod groźbą pociągnięcia go do odpowiedzialności odszkodowawczej.

Nieważność czynności prawnej uregulowana jest przez art. 58 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Artykuł powyższy stanowi ponadto, że nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Innym sposobem rozwiązania zaistniałego problemu jest wystąpienie do sądu z powództwem o ustalenie nieważności czynności prawnej. Jednak biorąc pod uwagę niejednolitą linię orzeczniczą w tych sprawach, ustalenie nieważności czynności prawnej jest niepewne, natomiast koszty będą wysokie.

Podstawą prawną do wystąpienia z powództwem jest art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez Sąd istnienia bądź nieistnienia stosunku prawnego jeśli ma w tym interes prawny. Następnie po wydaniu przez sąd orzeczenia stwierdzającego nieważność zawartej umowy sprzedaży powstanie po Pana stronie uprawnienie do żądania zwrotu zapłaconych pieniędzy. Natomiast jeśli osoba będąca opiekunem ubezwłasnowolnionego właściciela nie będzie chciał zwrócić  dobrowolnie zapłaconej za nieruchomość kwoty, będzie Pan mógł wystąpić z powództwem windykacyjnym o wydanie rzeczy, na podstawie art. 222 kodeksu cywilnego.

Podstawą wystąpienia z pozwem o ustalenie nieważności czynności prawnej jest wykazanie interesu prawnego. Kwestia interesu prawnego do wytoczenia powództwa o ustalenie nieważności czynności prawnej była wielokrotnie przedmiotem rozważań sądów w tym również Sądu Najwyższego. I tak zgodnie z postanowieniem Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 10 kwietnia 2012 r. (sygn. akt I Acz 630/12), brak interesu prawnego w rozumieniu art. 189 KPC ma miejsce wówczas, gdy stan niepewności prawnej może być usunięty w drodze dalej idącego powództwa o oświadczenie. Ustalenie istnienia bądź nieistnienia stosunku prawnego lub prawa następuje wtedy przesłankowo.

Natomiast zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r. (sygn. akt II CSK 473/11), powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa (art. 189 kodeksu postępowania cywilnego) przysługuje zawsze wtedy, gdy powód wykaże swój interes prawny, niezależnie od tego, czy są wystarczające podstawy materialnoprawne do uwzględnienia tego powództwa, jednakże jego uwzględnienie jest zależne od potwierdzenia w wyniku przeprowadzonego postępowania sądowego, że wystąpiły przesłanki materialnoprawne, na których opierało się powództwo.

TELEFONICZNE PORADY Z PRAWA NIERUCHOMOŚCI

Jeśli potrzebujesz porady prawnej z prawa nieruchomości zadzwoń na infolinię prawną, a nasz doradca prawny odpowie na wszystkie twoje pytania oraz pokieruje jak najlepiej rozwiązać problem prawny. Dzwoniąc na infolinię prawną płacisz tylko za połączenie, zaś oczekiwanie na zgłoszenie prawnika jest bezpłatne.


porady prawne przez telefon

Opłata za połączenie z infolinią prawną to 4.92 zł/min.

Nasi prawnicy odpowiadają na Państwa pytania:
Poniedzialek - Piątek w godzinach od 8:00 do 20:00
Sobota i Niedziela w godzinach od 9:00 do 18:00

O nas

Niniejszy serwis prawny oferuje telefoniczne porady prawne, które umożliwiają natychmiastowy kontakt z prawnikiem. Porad prawnych przez telefon udzielają dyplomowani prawnicy z wieloletnim doświadczeniem, zajmujący się na co dzień rozwiązywaniem problemów natury prawnej. Na naszej stronie znajdziesz również darmowe porady prawne w postaci zamieszczonych na stronie artykułów prawnych, jak również bezpłatne forum prawne.

Polityka cookies | Kontakt